新政引關注:菏澤成取消樓市限售第一城

發布時間：2018/12/20 9:14:36    瀏覽次數：11754    來源： 中房網 cjjt-fdc

自2017年部分城市施行限售政策以來，山東省菏澤市成為全國第一個取消樓市限售政策的城市。

所謂限售政策，即所購買的新建商品住房和二手住房需要取得不動產權證書一定年限后，方可上市交易。目前，多數城市實行限售政策的年限為2-3年，個別城市為5年。而限售政策作為本輪樓市調控最重要的政策之一，其主要目的是為了抑制“短線投機炒作”。

如果究其源頭，樓市限售政策始于2017年3月份。2017年3月17日，北京提出企業購買的住房需滿3年以上才能交易。同年3月25日，廈門提出新購住房需要取得產權證后滿2年方可上市交易。此后，全國近百個城市紛紛效仿跟進。

菏澤限售政策實施不足14個月

山東菏澤實行限售政策始于2017年10月27日發布的《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號），該《通知》中明確了“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規定。

12月18日，菏澤市住房和城鄉建設局網站發布的《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建(2018)7號）中，提出取消新購住房限制轉讓措施。如果從限售政策發布之日算起直至取消，該政策實施僅不足14個月。

此外，該《通知》中還提出要降低菏澤市區商品房預售資金監管額度。對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。這對于當地的房地產開發企業的資金運轉也是一個利好消息。

模仿城市或增加

隨著菏澤解除住房限售政策，未來其他限售城市會否跟進則成為業內的關注點。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，菏澤此次出臺限售政策信號意義極強，此類城市的政策會造成很強的示范效應。在因城施策的政策框架下，預計后續類似政策放松的城市還會繼續增多，尤其是會從限售政策進行松綁。

事實上，菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。從上海易居研究院近日發布的11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長現象。嚴躍進對此分析認為，三四線城市過去庫存消化速度較快，而現在因為包括棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，庫存基本面在發生變化。此外，從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈。

在嚴躍進看來，菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策對于市場交易影響還是存在的，對于當前下行的樓市會產生托底效應，至少樓市看空的情緒會進一步減少。

政策會否夭折引關注

菏澤松綁限售，似乎給當下的房地產市場帶來了一絲曙光。但這種做法能否得到管理層的認可，還值得商榷。

就在12月19日，多家媒體再次傳出消息，由于取消限售政策引發廣泛爭議，菏澤市住建局目前正在開會討論。“取消限售是根據當地情況制定的政策，沒想到引起這么大的關注。省住建廳也關注到這一情況，要求我們說明情況。”菏澤市住建局相關工作人員對來訪媒體表示，當前局領導正在開會研究，稍后或有統一回復。

菏澤取消限售政策會否夭折不得而知，但有先例的是，部分城市過去也曾經出現過松綁政策后被監管層叫停的現象。

最著名的是2011到2012年期間，當時部分城市不斷試探松綁調控的可能性。先是佛山放松限購的“朝令夕改”，后有蕪湖新政“四日維新”。在當時房地產調控從嚴的背景下，佛山、蕪湖、成都等城市相繼出臺的松綁政策接連被監管層一一叫停。

但要說明的是，目前的宏觀經濟環境和房地產市場環境與當年不可同日而語。

繼2018年年中政治局會議提出“六穩”（穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期）以來，“穩”成為經濟工作的重心。在最近一次的中共中央政治局會議分析研究2019年經濟工作時強調，要保持經濟運行在合理區間，進一步“六穩”，提振市場信心。

同時，今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會議，在研究和部署經濟工作時只字未提房地產，這也給了業內政策松動的幻想。一位業內權威專家在近期的一次閉門會上預測，未來房地產政策有可能會分城施策。

針對菏澤取消限售政策這一情況，山東省住建廳相關工作人員在回復媒體詢問時表示，媒體對菏澤的政策進行了過度的解讀，不利于地方政府根據自身情況采取措施。目前正在了解菏澤的情況，包括政策出臺的原因和當地的市場情況。

事實上，今年年初蘭州發文對部分區域取消限購的消息就被市場認為是樓市打響全國松綁的第一槍。但值得注意的是，蘭州當時采取的是對部分區域取消限購后，進一步強化價格備案，且主城區大部分區域實行限售。因此，盡管當時引起了市場的極大關注，但沒有形成太多的效仿。

這一次的菏澤新政最終會怎樣，相信很快就會有答案。