土地市場流拍頻出 房企拿地“時間換空間”邏輯不再

發(fā)布時間：2018/8/21 16:05:09    瀏覽次數(shù)：11800    來源： 時代周報 cjjt-fdc

資金方面的壓力也使得房企拿地理性了許多。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均杠桿率飆升至76.16%。

土地市場正在降溫。8月13日，廣州資源交易中心共出讓五宗住宅用地，總出讓面積達(dá)19.38萬平方米。

跟2016年各大開發(fā)商積極搶地，高價地頻出的熱鬧情形相比，此次土拍顯得冷清很多。在此次出讓的五宗地塊中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊略高于低價，溢價率未超過百分之一，剩余兩宗地塊的溢價也在10%以內(nèi)。

事實上，流拍在全國土地市場上越來越多，多個城市的地塊均有流拍現(xiàn)象，房企在土地市場上變得越來越謹(jǐn)慎。

拿地更為理性

中位于廣州花都區(qū)的鳳凰路地塊二期命運多舛，在歷經(jīng)了延拍、中止、流拍后終于被華潤旗下的深圳市潤投咨詢有限公司收入囊中。除此之外，華潤置地還以底價拿下增城區(qū)中新鎮(zhèn)三逕村的一塊宅地。

此外，凱德在此次土拍中也連落兩子，拿下增城區(qū)荔城街新聯(lián)村的兩宗地塊。整體溢價率不到10%。華發(fā)首次進入增城，以9.29億元總價競得增城區(qū)中新鎮(zhèn)三逕村地塊，折合樓價1.11萬元/平方米，溢價率僅為0.54%。

而這并非孤立。在同一天，濟南土地市場降溫明顯，其中有8宗土地流拍，10宗土地以底價成交，剩余1宗土地以低溢價成交。

8月10日，太原土拍市場8宗地塊全部流拍，其中，僅有的兩家拿地公司出價不達(dá)拍賣底價。

事實上，這8宗地曾被寄予厚望，此前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，這場拍賣會有望誕生今年太原的最高樓面地價、土地單價。

而土地市場的降溫在各地均有表現(xiàn)，在杭州良渚新城、蘇州、寧波、湖州、合肥均有地塊流拍，背后反映出的是房企在拿地方面更為審慎。

中信建投證券發(fā)布的報告顯示，今年前7月銷售額依然維持 30%–40%增速，而在整體成交規(guī)模持續(xù)上行的情況下，不少熱點城市頻繁發(fā)生了優(yōu)質(zhì)地塊流拍的情況。今年前7月 300城總流拍宗數(shù)達(dá)258宗，與2014年同期相比高出59%。今年前7月流拍率約6%，在一線城市，流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。

土地成交的溢價率也處在下行通道。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份全國300城市住宅用地成交均價下降幅度近兩成，溢價率較去年同期下降22%。

世茂集團一位投拓業(yè)務(wù)人士向時代周報記者表示，企業(yè)在拿地上的確更加謹(jǐn)慎理性了，“我們區(qū)域上半年在土地市場并未斬獲一宗土地”。

“公司在拿地方面是寧缺毋濫，在開拍前會通盤考慮各個因素，如果投資回報率不高，我們寧愿選擇放棄。”廣州一家中小型房企的投拓部經(jīng)理向時代周報記者表示。

利潤率與去杠桿下的必然選擇

層層調(diào)控政策加碼后，一二線城市自去年下半年以后基本進入全面限價。而在嚴(yán)格執(zhí)行限價的背景下，開發(fā)商的利潤率逐漸被削弱。在此背景下，高單價、高溢價率的現(xiàn)象在土地市場明顯減少。

“利潤和回款已成為我們公司考慮的硬性指標(biāo)，首先要符合10%以上的凈利潤率，其次需要在8–10個月實現(xiàn)資金回籠。” 某房企投拓部經(jīng)理向時代周報記者表示。

而土地供應(yīng)規(guī)則的改變亦在限制房企的土地需求側(cè)的活動。銷售限價、配建自持面積等多樣化的土地拍賣規(guī)則與競買條件使得項目的隱性成本更高，變相提升了開發(fā)商的拿地門檻和難度。

花都鳳凰路地塊二就因出讓條件太苛刻，企業(yè)反映開發(fā)難度太大而流拍。

出讓具體要求競得人須在用地范圍內(nèi)提供12000平方米住房由廣州市花都區(qū)政府指定單位按3500元/平方米的價格回購，而此地塊樓面價為15914元/平方米。

此地在5次延期出讓仍流拍后改為由兩宗純住宅用地組合出讓，最終以底價成交。

“條件限制是一個比較大一個問題，很難全部符合條件，所以導(dǎo)致許多土地都流拍，”一位業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者感嘆，以“時間換空間”戰(zhàn)略來拿高價地的邏輯已經(jīng)不復(fù)存在。

資金方面的壓力也使得房企拿地理性了許多。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均杠桿率飆升至76.16%。

負(fù)債率飆升的同時，房企融資規(guī)模也在逐步緊縮。同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)表示，在2018年前7個月，40家典型房企融資總額達(dá)到4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。同時，股權(quán)融資凍結(jié)、公司債、銀行貸款等融資方式受到嚴(yán)格監(jiān)管。

在此背景之下，各大房企均提出了去杠桿的目標(biāo)，而這最直接的影響體現(xiàn)在土地投資上。

目前，大多數(shù)城市均對土地資金來源有著嚴(yán)格的要求，房企必須全款自有資金拿地，銀行貸款、轉(zhuǎn)貸、股東借款和私募資金都不能用于支付土地出讓金。而這使得手頭資金并不闊綽的房企在地塊的選擇上不敢盲目。

房企拿地態(tài)度呈現(xiàn)兩極

土地流拍率上升、溢價率降低背后，房企的拿地態(tài)度也呈現(xiàn)兩級分化趨勢。

時代中國逐漸放緩拿地腳步。根據(jù)財報顯示，2018年上半年時代中國共斥資61.15億元拿地, 而在2018年初時代中國的拿地計劃資金為200億元。董事長岑釗雄表示，公司下半年在拿地方面會更加理性謹(jǐn)慎， 200億元資金不一定都要花完。

土地拍賣競爭日益激烈，也有房企另辟蹊徑, 欲通過收購、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、舊改等方式來實現(xiàn)“曲線拿地”。

時代中國將城市更新作為增加土地儲備的重要途徑。截至2018年上半年，時代中國擁有城市更新項目70個。

上述世茂集團廣深區(qū)域的投拓人士向時代周報記者表示，公司也在逐漸加大非常市場拿地的比重，目前公司公開和非公開市場拿地比例都在50%左右。

盡管受限于資金緊缺，整體拿地節(jié)奏較去年有所放緩，但為了保證自身的經(jīng)營規(guī)模，仍有部分企業(yè)逆市拿地，趁低吸納。

2018年上半年雅居樂在土地市場上相當(dāng)活躍，在逆周期內(nèi)大規(guī)模搶地擴張。

據(jù)有關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂上半年拿地金額高達(dá)309億元。積極擴張的勢頭還將繼續(xù)，雅居樂內(nèi)部人士向時代周報記者表示：“如果有合適的機會，算的過賬，我們還是會出手的。年初制定的投資目標(biāo)不會改變，但是我們會更謹(jǐn)慎，不代表不出手。”

“堅持逆周期擴張”也是旭輝一貫的投資策略，2018年上半年旭輝在土地市場上也是相當(dāng)積極。根據(jù)中期業(yè)績報告顯示，上半年，旭輝集團共新增67個新項目，新進入了14個城市，新增土儲總建面約為869萬平方米。

“我們認(rèn)為今年下半年是拿地的好時機，基于對市場判斷廣深區(qū)域在上半年未參與土地市場的拍賣中，下半年我們會加大拿地角度，在9月、10月份會有一些動作。”上述世茂廣深區(qū)域投拓人士補充道。