商品房庫(kù)存總量達(dá)近年低點(diǎn) 城市供求比分化加大

發(fā)布時(shí)間：2018/4/23 11:40:26    瀏覽次數(shù)：12147    來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 cjjt-fdc

4月17-19日，上海又有三個(gè)新盤入市，共推出1792套房源。總體來(lái)看，上海有超過(guò)20個(gè)樓盤相繼拿到預(yù)售證，將在4月中下旬開啟密集的搖號(hào)開盤。

預(yù)售審批加速，房企也逐漸適應(yīng)限價(jià)要求。當(dāng)前上海改善型產(chǎn)品入市增多，近期開盤去化率均在90%以上。但綜合全國(guó)來(lái)看，各地供應(yīng)與去化節(jié)奏呈分化趨勢(shì)。

不過(guò)同策研究院首席分析師張宏偉指出，目前一線城市和強(qiáng)二線城市商品住宅獲得預(yù)售許可證的庫(kù)存絕對(duì)量并不多。截至3月底，京滬廣深存量分別為624萬(wàn)平方米、454萬(wàn)平方米、727萬(wàn)平方米、265萬(wàn)平方米，二線城市中杭州、南京、蘇州、武漢、成都、西安等絕對(duì)量大多低于500萬(wàn)平方米。

需要指出的是，由于各地限價(jià)和開發(fā)商推盤節(jié)奏調(diào)整，還有大量具備預(yù)售條件，但還未拿到預(yù)售許可證的存量樓盤，現(xiàn)在基本已是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。按照同策研究院測(cè)算的近6個(gè)月商品住宅去化速度來(lái)看，各地庫(kù)存減少的另一面，是去化速度不盡相同。比如北京的可售房源庫(kù)存去化周期約在18個(gè)月，上海去化周期是12個(gè)月，廣州、深圳均約11個(gè)月。

供求比分化

據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，1-3月14個(gè)一線城市及重點(diǎn)二線城市中，一線城市以廣州商品房供應(yīng)量最大，為148.23萬(wàn)平方米；重點(diǎn)二線城市中重慶最大，批準(zhǔn)上市面積754.57萬(wàn)平方米。去化最高的一二線城市對(duì)應(yīng)也是廣州與重慶。供求比而言，除了北京、重慶供應(yīng)大于去化面積，其余12個(gè)城市均出現(xiàn)供不應(yīng)求。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從當(dāng)前調(diào)控政策來(lái)說(shuō)，大城市得益于房地產(chǎn)推盤節(jié)奏加快，實(shí)際上后續(xù)資金回流壓力不會(huì)太大，但有一點(diǎn)是肯定的，即房企主動(dòng)降價(jià)心態(tài)在加劇。“畢竟不賣樓就沒有業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì)了”。

比如4月前兩周，上海均有近9萬(wàn)平方米的新房上市量，其中多個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)時(shí)間都已長(zhǎng)達(dá)一年，蓄客時(shí)間較長(zhǎng)，去化也很明顯。然而，據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，上海的供應(yīng)和去化水平仍然下跌。以4月9-15日這一周數(shù)據(jù)為例，上海一手房預(yù)售供應(yīng)量9.79萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌5%；成交量9.79 萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌5%；成交均價(jià)47383/平方米，環(huán)比下跌7%。

房企剛公布的一季度銷售業(yè)績(jī)也可驗(yàn)證城市分化。碧桂園以1879.7億元的合同銷售額成為銷售冠軍；恒大、萬(wàn)科則以1618.7億元和1542.6億元分列第二、三位。其中，碧桂園3月單月合同銷售額達(dá)641.3億元，分別較恒大、萬(wàn)科的單月銷售額多出百億元。克而瑞研究中心指出，這源于碧桂園在三四線城市布局項(xiàng)目較多，相比一二線城市，三四線城市銷售受限較少。

嚴(yán)躍進(jìn)分析道，目前已經(jīng)進(jìn)入縣城去庫(kù)存階段，所以碧桂園類房企抓住“縣城去庫(kù)存”紅利，而強(qiáng)調(diào)在類似三四五線城市投資，此類企業(yè)也認(rèn)為這些市場(chǎng)可能還沒飽和。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四五線城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松，加之棚改政策釋放紅利、城市居民收入水平在提高，因此仍有較好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

綠城就是一個(gè)典型案例，據(jù)披露，2018年至今，其在公開土地市場(chǎng)已斬獲6宗土地，總地價(jià)93億元。僅4月上半月綠城在江浙區(qū)域便斥資40億拿下三宗地塊，分別位于德清、舟山、常熟等三四線城市。

庫(kù)存總體減少

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至2018年3月底，全國(guó)商品房庫(kù)存已經(jīng)直逼2014年9月末的庫(kù)存數(shù)字57148萬(wàn)平方米，創(chuàng)造了43個(gè)月以來(lái)新低。

易居研究院統(tǒng)計(jì)也顯示，當(dāng)前全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模回落到5年前水平。截至2018年3月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2088萬(wàn)、22977萬(wàn)和18647萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。三類城市均為下滑態(tài)勢(shì)，未來(lái)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、庫(kù)存偏少的城市，補(bǔ)庫(kù)存的空間依然較大。

據(jù)監(jiān)測(cè)，3月，一二及三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.2、10.3和10.6個(gè)月，相比2月，二線城市持平、一線和三四線城市有所縮短。

在同策14城庫(kù)存數(shù)據(jù)中，一線城市以廣州最高，3月底有747.56萬(wàn)平方米庫(kù)存；二線城市中青島最高，有1160萬(wàn)平方米存量，天津緊隨其后，有1150.72萬(wàn)平方米，但這兩個(gè)城市前三個(gè)月的去化均高于供應(yīng)量。最近6個(gè)月存銷比最小的城市是杭州，在主城區(qū)300平方米以上住宅庫(kù)存僅183套；平均成交量最高的則是重慶。

近期，同策研究院對(duì)全國(guó)62個(gè)三四線城市綜合評(píng)估發(fā)現(xiàn)，東部三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)三四線城市房企的中長(zhǎng)期開發(fā)投資機(jī)會(huì)相對(duì)看好，供應(yīng)量將會(huì)上升；非一線城市周邊的三四線城市中長(zhǎng)期供應(yīng)則存在結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

張宏偉認(rèn)為，綜合量?jī)r(jià)周期分析，到2018年第四季度，核心一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)將完全進(jìn)入周期谷底，之后2019年2-3季度住宅銷量率先反彈、2020年2-3季度房?jī)r(jià)隨銷量上漲緩慢釋放。綜合判斷，核心一二線城市樓市調(diào)控不會(huì)松動(dòng)；三四線城市間長(zhǎng)期存銷比存在分化，盡管如鹽城、蚌埠、湖州等城市長(zhǎng)期存銷比處于較低水平，一旦市場(chǎng)需求集中釋放，地方政府推地增加將產(chǎn)生新一輪庫(kù)存問(wèn)題。

張宏偉建議房企應(yīng)把握核心一二線城市影響下，三四線城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)的周期性機(jī)會(huì)，不同都市圈內(nèi)，三四線城市房?jī)r(jià)將在2018年2季度之前仍有跑量機(jī)會(huì)，而下一輪三四線城市房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性上升階段為2020年1-2季度之后。