尋找盈利新出口：開(kāi)發(fā)商掘金養(yǎng)老地產(chǎn)

發(fā)布時(shí)間：2018/2/27 17:25:11    瀏覽次數(shù)：12026    來(lái)源： 時(shí)代周報(bào) cjjt-fdc

恒大健康集團(tuán)董事長(zhǎng)談朝暉介紹，恒大養(yǎng)生谷圍繞全齡化健康管理首創(chuàng)了頤養(yǎng)、長(zhǎng)樂(lè)、康益、親子四大園，提供852類設(shè)施867項(xiàng)全方位健康管理服務(wù)。      

“美好生活是什么？先買套房子，再回家看個(gè)電視，電視上放我們的電影，到萬(wàn)達(dá)城玩”融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌表示，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)是中國(guó)人的美好生活。

進(jìn)入白銀時(shí)代，房企也正逐漸告別開(kāi)發(fā)商的單一角色，轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，將觸角延伸至居住、購(gòu)物、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等多個(gè)領(lǐng)域，力圖建立起全生命服務(wù)產(chǎn)品體系。

新的賽道由此展開(kāi)，如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)上半場(chǎng)是以規(guī)模論成敗，而進(jìn)入下半場(chǎng)，轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商，構(gòu)建多元化的業(yè)務(wù)體系成為決勝的關(guān)鍵突破口。在此背景下，眾多房企紛紛調(diào)轉(zhuǎn)船頭，從專業(yè)化駛?cè)攵嘣?/span>

老齡化社會(huì)產(chǎn)生的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”促使房企將養(yǎng)老地產(chǎn)視為多元化業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)。經(jīng)過(guò)摸索，萬(wàn)科、保利、招商蛇口等企業(yè)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)初具雛形。

大幕開(kāi)啟，在這個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的創(chuàng)新領(lǐng)域，誰(shuí)能最快突出重圍？

養(yǎng)老地產(chǎn)布局邏輯

養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)。聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)顯示，到2025年，中國(guó)超過(guò)60歲的老年人口數(shù)量將突破3億，到2050年，這個(gè)數(shù)字將達(dá)到5億。

潛力背后蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，據(jù)全國(guó)老齡辦《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》報(bào)告顯示，到2030年我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)的總產(chǎn)值將突破10萬(wàn)億元大關(guān)。

2017年政策環(huán)境的利好也為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展保駕護(hù)航。十九大報(bào)告中明確指出，要實(shí)施健康中國(guó)戰(zhàn)略，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會(huì)環(huán)境，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

國(guó)內(nèi)大健康產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，招商蛇口搭乘政策東風(fēng)。其在大健康領(lǐng)域首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目—招商高利澤廣州番禺國(guó)際康復(fù)頤養(yǎng)中心已于2月2日正式開(kāi)業(yè)。

據(jù)悉，招商高利澤養(yǎng)老服務(wù)有限公司成立于2015年，由招商蛇口和歐洲醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)法國(guó)高利澤聯(lián)合成立的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)服務(wù)公司，目前已在廣州、深圳兩個(gè)城市開(kāi)始試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)。

除此之外，招商蛇口和招商仁和人壽也將在養(yǎng)老領(lǐng)域展開(kāi)深入的產(chǎn)融合作，將保險(xiǎn)與康養(yǎng)結(jié)合，大力發(fā)展醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)。

行業(yè)大鱷的業(yè)務(wù)風(fēng)向具有信號(hào)般的意義。恒大、萬(wàn)科在養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)上持續(xù)加碼，恒大在內(nèi)部專門成立健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。內(nèi)容涵蓋健康地產(chǎn)、國(guó)際醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)養(yǎng)和醫(yī)學(xué)美容及抗衰老等多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

2017年12月14日，健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的拳頭產(chǎn)品—養(yǎng)生谷正式對(duì)外亮相。恒大健康集團(tuán)董事長(zhǎng)談朝暉介紹，恒大養(yǎng)生谷圍繞全齡化健康管理首創(chuàng)了頤養(yǎng)、長(zhǎng)樂(lè)、康益、親子四大園，提供852類設(shè)施867項(xiàng)全方位健康管理服務(wù)。

健康，也是萬(wàn)科構(gòu)建完整服務(wù)鏈條的重要部分。早在2010年，萬(wàn)科便開(kāi)始試水養(yǎng)老業(yè)務(wù)；2014年，萬(wàn)科在北京、青島、杭州等城市持有多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。

今年1月10日，萬(wàn)科和北控聯(lián)合運(yùn)營(yíng)的一家二級(jí)現(xiàn)代化的綜合性康復(fù)醫(yī)院—光熙康復(fù)醫(yī)院拉開(kāi)了運(yùn)營(yíng)序幕，在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方面邁出了重要的一步。北京萬(wàn)科在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局上有更大的目標(biāo)和野心，在未來(lái)兩到三年，旗下養(yǎng)老業(yè)務(wù)要占據(jù)北京市場(chǎng)第一的位置。

萬(wàn)科北方區(qū)域的養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展最為迅猛，已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入北京、天津、濟(jì)南、青島等城市。目前在全國(guó)范圍內(nèi)，萬(wàn)科的養(yǎng)老項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)了80個(gè)。

華潤(rùn)置地對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局已久，“養(yǎng)老及大健康產(chǎn)業(yè)”已經(jīng)成為其重要戰(zhàn)略發(fā)展方向之一。其以養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老科技、養(yǎng)老金融四大板塊13個(gè)服務(wù)產(chǎn)品為主。2017年，華潤(rùn)置地加強(qiáng)了醫(yī)院的相關(guān)戰(zhàn)略合作。2017年3月華潤(rùn)置地東北大區(qū)與遼寧省金秋醫(yī)院正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，打造沈陽(yáng)首個(gè)城市中心高端養(yǎng)老綜合體。同年9月與華潤(rùn)集團(tuán)旗下的鳳凰醫(yī)療建立戰(zhàn)略合作協(xié)議，而在三個(gè)月之后，同深圳龍城醫(yī)院就深圳龍城醫(yī)療健康城簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，這一系列舉動(dòng)使得華潤(rùn)置地在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方面的探索更上一層。

養(yǎng)老地產(chǎn)成長(zhǎng)困局

在房企的多元化業(yè)務(wù)探索中，相比起長(zhǎng)租公寓的蓬勃生長(zhǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展相對(duì)謹(jǐn)慎。

從目前的情況來(lái)看，市場(chǎng)上多數(shù)房企雖然都在積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但大多只是淺嘗輒止，僅有萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等進(jìn)行了大規(guī)模的布局，養(yǎng)老地產(chǎn)最終演變成為巨頭之間的角逐游戲。

“養(yǎng)老地產(chǎn)并不好做。”曾在廣州某房企參與過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)管理的相關(guān)從業(yè)人員表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是一塊誘人的蛋糕，開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)的快周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式并不適用于養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

其次是難以找到可行的盈利模式，產(chǎn)品雖好，但高昂的價(jià)格超出了普通人的承受范圍，每月費(fèi)用高達(dá)數(shù)萬(wàn)。雖然市場(chǎng)潛力巨大，但目前市面上的養(yǎng)老業(yè)務(wù)大多針對(duì)高端市場(chǎng)，受眾面狹窄，缺乏具有普適性的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

北京萬(wàn)科養(yǎng)老負(fù)責(zé)人透露，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化嘗試還只能是小眾化市場(chǎng)。

最后，養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期長(zhǎng)，面臨長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的資金壓力等等。集中體現(xiàn)在建設(shè)用地方面，在養(yǎng)老需求集中的一線城市，地價(jià)高企，亟待拓寬融資渠道。

中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的前景在近期政府的政策加持下，有了漸漸明晰的破解之道。

2017年8月，財(cái)政部等三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用PPP模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，要求地方政府運(yùn)用授權(quán)經(jīng)營(yíng)、土地入股、投資補(bǔ)助等方式對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目進(jìn)行支持，允許社會(huì)資本配套建設(shè)符合規(guī)定的醫(yī)院、康養(yǎng)中心、療養(yǎng)院及附屬設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，提高項(xiàng)目綜合盈利能力。

9月，河北省發(fā)布相關(guān)政策，探索允許營(yíng)利性的養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)以有償取得的土地、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。

除此之外，政企之間探索合作養(yǎng)老模式，共同打造 PPP養(yǎng)老項(xiàng)目。

2016年底，萬(wàn)科隨園嘉樹與深圳市福田區(qū)民政局簽署福田區(qū)福利中心PPP試點(diǎn)項(xiàng)目協(xié)議。2017年初，萬(wàn)科正式接管福利中心，接收原有運(yùn)營(yíng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，成為深圳首家公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)PPP試點(diǎn)項(xiàng)目。

目前這種探索尚未得到大規(guī)模的推廣，而養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)在房企的財(cái)務(wù)中的貢獻(xiàn)幾乎可以忽略不計(jì)，未來(lái)依然有很長(zhǎng)的路需要走。