土地市場臨近收官：50大城市賣地3.33萬億

發布時間：2017/12/20 10:11:21    瀏覽次數：11492    來源： 21世紀經濟報道 cjjt-fdc

  導讀

  北京是過去10年賣地最多的城市，合計賣地高達1.43萬億。其次是上海賣地1.39萬億，杭州賣地1.088萬億，重慶賣地1.0585萬億。其他賣地比較多的城市有蘇州、天津、南京、武漢、廣州、成都、寧波等。

2017年接近尾聲，這一年房地產市場變化非常大。其中，最典型的特點是大部分城市賣地收入刷新了記錄。目前已經有2個城市賣地超過2000億。其中，成交金額最高的為北京市，有望超過2800億。

北京供地結構極具典型性。根據中原地產統計數據顯示，北京市年內共計成交70宗住宅用地。其中，共有產權面積達到了300萬平米，大約能夠提供共有產權房3.7萬套；配建的限價商品房達到320萬平米，大約可以提供3萬套左右；配建的70年持有租賃地塊大約在91萬平米，可提供大約1.5萬套出租房。

盡管熱點城市在2017年賣地已經刷新了記錄，但隨著樓市調控深入，土地市場已經出現流標跡象。中原地產數據統計顯示，在2017年下半年，二線城市經營性土地流標已經達到了111宗，是最近2年的最高點，環比上漲了66%。

北京、杭州賣地最多

2017年，市場在做減法的同時也在做加法。樓市調控持續加碼，而北京等城市的加法供應全面加速。這意味著，未來5年內，多個城市將有大量房源供應。這其中，租賃地塊大量出讓。從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平米。如果按照平均60平米單套計算，已經可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

從整體賣地數據看，中原地產研究中心統計數據顯示：截止到12月18日，全國50大城市賣地收入刷新歷史同期記錄，累計50個城市賣地金額多達3.33萬億，同比2016年同期的2.38萬億上漲幅度達到了40%。其中有18個城市賣地金額上漲幅度超過100%。已經有2個城市土地出讓金達到了2000億。北京達到了2731億，杭州達到了2123億，南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都、鄭州也超過了1000億。超過500億的城市更是達到了21個，均創造了同期歷史最多。2017年全年，超過11個城市以上賣地突破千億。全國已經有52個城市賣地超過200億。

整體上，2017年土地供應均在加速。銀行證券一組數據顯示，拿地增速再創新高，新開工小幅反彈。前11月土地購置面積升16.3%，相比前10月擴大3.4 個百分點，單月購置面積同比升43.1%，創年內新高。從百城數據看，一線城市土地供求增速維持高位，前11月土地供應建面同比增63.7%，成交建筑面積同比增85.7%。新開工方面，前11月新開工面積升6.9%，升幅在連續收窄4 個月后出現回升，單月同比增速達到18.8%，施工面積累計增速3.1%，全年基本維持平穩。

如果從更長周期來看，北京是過去10年賣地最多的城市，合計賣地高達1.43萬億。其次是上海賣地1.39萬億，杭州賣地1.088萬億，重慶賣地1.0585萬億。其他賣地比較多的城市有蘇州、天津、南京、武漢、廣州、成都、寧波等。總體計算來看，全國賣地最多的20大城市10年賣地總金額高達13.58萬億。

市場將得到平抑

土地市場賣地創記錄的主要原因是各熱點城市供應速度在加快，但隨著調控深入，土地市場已經開始降溫。

莫尼塔調研顯示，11月份推地節奏保持平穩，南京、溫州等一些上半年出地較少的熱點區域，土地供應有所加大。柳州四季度到明年一季度會推出十幾塊地塊，總計超過1000畝，以緩解市場情緒。在限價的前提下，去年高價地利潤受到嚴重擠壓，開發商不再哄抬地價，市場繼續降溫。

以北京為例。從土地市場成交金額看，北京2017年土地成交金額有望超過2800億，這將遠遠超過2015年的2217億，同比2016年全年上漲幅度達220%以上。住宅土地供應面積也創紀錄。截止到日前，北京住宅土地供應為76宗，供應面積為1049.99萬平米，同比漲幅達到了318%，這創造了最近4年的最高紀錄。

中原地產分析師張大偉認為，從市場看，一二線城市在目前已經做好減法的同時繼續做好加法，平穩市場供需結構。增加供應后，房價將有望有所降低。

從地價以及溢價率表現看，土地市場也在整體降溫。北京全年平均住宅溢價率是26%，而11月來北京土地住宅溢價率跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價率19%外，其他地塊基本溢價率都接近底價。

華創證券數據也顯示，分城市來看，一線城市住宅類土地成交額環比實現連續3個月增長，且漲幅擴大，但同期一線城市成交溢價率震蕩下行以及11月成交環比漲幅收窄。這顯示出近期一線城市地價上行主要源于土拍底價提升；三四線城市成交額同比漲幅高于成交面積，環比降幅略大于成交面積，顯示出三四線城市土地價格較去年同期雖大幅增長，但近期成交價格略有下降。

新城控股高級副總裁歐陽捷近期在接受記者采訪時表示，今年，房地產市場上整體來講平穩發展。成交量平穩價格略有增長，但未來不會。因為整個房地產投資在下降，土地購置面積增速雖然有回升，但仍然低于2013年、2014年的時候。所以，明年的整個市場不會比今年更好或者更大。他認為，未來5年不要指望調控會放松，政府會通過調控平抑房價，房價有可能會上漲1%-2%，但不能指望大幅放松。